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咱们对城中村校正的体量作估算，并简要分析可能靠近的堵点。

体量层面，城中村常住住户居住面积 = 超大特大城市城区常住东说念主口（2.1亿东说念主左右）*城中村常住东说念主口比例（约22%）*城中村常住东说念主口东说念主均住房面积（假设自建房按35.73平米/东说念主，租客按14.6平米/东说念主） = 11.2亿平。每年的参加范围取决于城中村校正的程度（几许年完成）以及每平米的投资金额。假设5-10年完成，每平米建安投资3500元（不研究容积率的培植、拆迁赔偿、城中村非住户住宅部分的拓荒），则每年投资体量在3920-7840亿左右。

与2022年保险性租出住房的参加体量接近，高大于旧改参加，但远小于棚改参加。操作层面的堵点或来自于校正周期偏长（举例广州，名目践诺周期跳跃7年）；资金筹集技艺或较长（国常会未明确说起财政金融的因循）；靠近拆、建、搬迁、收益等不竭（住建部2021年的计谋要求）。

申报摘录

一、城中村校正：体量估算

（一）校正哪些城市的城中村？超大特大城市，21个。

（二）体量可能会有多大？可能触及11.2亿平米的住户住房建筑面积。（注：非住户住房建筑面积此处未进行测算）。测算想路为：城区常住东说念主口*城区常住东说念主口中居住在城中村的比例*城中村常住东说念主口东说念主均居住面积。这一测算想路的蹙迫依据是按照统计上城乡的永别，城中村或纳入城市统计。

1）超大特大城市城区常住东说念主口：按照普查数据，料到为2.1亿东说念主。

2）城区常住东说念主口中居住在城中村的比例。将城区常住东说念主口中两类住户视为城中村常住东说念主口。一类是腹地住户，居住在自建住房中。另一类是外地住户，以较低的价钱租住在城中村中。研究到各省尚未全齐公开各自的东说念主口普查年鉴，咱们以天下城区的数据动作替代，预备这一比例，梗概在22%左右。此处，较低的房钱价钱，咱们假设为月房钱低于1000元的住房。其主要参考的是出门农民工月均收入、天下住户居住的支拨占可主管收入的比重。

3) 城中村常住东说念主口东说念主均居住面积。对于自建住房，按照普查数据，取城市家庭户东说念主均住房建筑面积，即35.73平淡米。对于低房钱租出住房，按照普查数据，取城市家庭户东说念主均住房建筑面积低于19平米部分（8平米以下、9-12平、12-17平、17-19平）的数据，加权平均为14.6平米。

4）最终成果：11.2亿平。每年校正范围，取决于校正程度。

（三）与棚改、旧改、租出的比拟

“这里曾经只是一片小广场，儿童游乐设施十分缺失、广场原有的水泥地面也坑洼不平。这次改造我们增设了儿童游乐设施，铺设了多彩鲜艳的塑胶地面提高广场安全系数，还新增了休闲座椅给带孩子的家长提供休息放松的场所……”城南街道世涛天朗社区党委书记韩向明指着身后的小广场告诉记者，世涛天朗社区常住人口近5000人，人口密度大，居民休闲娱乐的广场却十分单调，在对场地状况和居民需求进行深入调研的基础上，此次改造小广场将体育设施和益智文化设施进行了重新布局，实现动静分区，闲坐聊天、运动健身，居民可根据需求“各玩儿各的”。

2022年10月的一天晚上11点多，胡先生和女友冯小姐正在出租屋内休息，突然听到有人敲门。胡先生以为是外卖送到了，不料一开门，只见门外站着四个大汉，而且浑身酒气。为首的正是最近经常带人来看房的房产中介吕某某。

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假设5-10年完成，不研究拆迁后容积率培植、拆迁赔偿、非住宅部分的拓荒，建安投资按3500元/平，则对应每年投资在3920-7840亿左右。从对投资的拉动来看，大于旧改（每年不到2000亿），与保险性租出住房的参加接近（2022年岑岭期可能有6500亿），小于棚改的投资体量（2018年1.74万亿）。

二、城中村校正：堵点分析

可能触及三个堵点。一是校正触及的参加周期或较长。二是校正触及的资金筹措技艺或较长，对比棚改、旧改、保险性租出住房，此前国常会要点说起时，均有财政金融资金因循，这次国常会说起时强调“多渠说念筹措校正资金”。三是在拆、建、搬迁、收益等层面靠近的住建部计谋的不竭。即2021年8月30日住建部的发文《住房和城乡拓荒部对于在践诺城市更新行为中驻扎大拆大建问题的告知》。

风险领导：测算可能具有一定偏差；城中村校正后容积率培植可能带来建筑面积扩大；城中村非住宅部分建筑面积可能较大；校正程度可能不足预期；部分参数以天下城区数据替代超大特大城市可能存在一定偏差。

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申报目次

申报正文

一、城中村校正的体量估算

（一）校正哪些城市的城中村？

字据7月21日国常会，“在超大特大城市积极稳步践诺城中村校恰是改善民生、扩大内需、推动城市高质地发展的一项蹙迫举措。”即，校正“超大特大城市”的城中村。

字据统计局的永别尺度，城区常住东说念主口500万东说念主以上1000万以下的城市为特大城市，城区常住东说念主口1000万以上的为超大城市。字据《求是》2021年第18期的著作，《经济社会发展统计图表：第七次天下东说念主口普查超大、特大城市东说念主口基本情况》，我国超大、特大城市有21个。即，华北2个（北京、天津）、东北3个（哈尔滨、沈阳、大连）、华东5个（上海、杭州、南京、青岛、济南）、中南7个（深圳、广州、东莞、佛山、武汉、长沙、郑州）、西南3个（昆明、重庆、成齐）、西北1个（西安）。

（二）体量可能会有多大?

测算想路：城中村住户居住面积= 城区常住东说念主口*城区常住东说念主口中居住在城中村的比例*城中村常住东说念主口东说念主均居住面积。

测算的蹙迫假设是，城中村常住东说念主口会被纳入到城区常住东说念主口的统计中。这一假设的依据是，按照《统计上永别城乡的限定》（国函〔2008〕60 号），“城区，指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的践诺拓荒理会到的住户委员会和其他区域。”研究到城中村与政府驻地梗概率有践诺拓荒的理会（践诺拓荒是指已建成或在建的全球标准、居住标准和其他标准。），这一假设有其合感性。

第一步：预备城区常住东说念主口数据

使用七普数据，21个超大特大城市，城区常住东说念主口料到为2.1亿东说念主。

第二步：预备城区常住东说念主口中居住在城中村的比例

预备步履，将城区常住东说念主口中两类住户视为城中村常住东说念主口。一类是腹地住户，居住在自建住房中。另一类是外地住户，以较低的价钱租住在城中村中。研究到各省尚未全齐公开各自的东说念主口普查年鉴，咱们以天下城区的数据动作替代，预备这一比例，梗概在22%左右。需要阐述的是，天下城区这一比例并不一定低于21个超大特大城市，举例福建、江西、贵州、西藏、广西、海南这些省份莫得超大特大城市，但其城区东说念主口中均有跳跃20%的住户合适咱们界说的城中村常住东说念主口。

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对于第一类住户。字据七普数据，天下城区中，10.1%的住户居住在自建住房中。

对于第二类住户。咱们最初界定什么是较低的房钱价钱。字据统计局数据，2022年，天下住户用于居住的销耗支拨占可主管收入的比重为15.9%，出门农民工月均收入为5240元。即，要是出门农民工将收入的15.9%用于租出，其可承受的月房钱梗概在836元，不跳跃1000元。因而，假设，月房钱小于1000元，同期租出的房屋非公租房（廉租房），这类住户假设为居住在城中村的外来东说念主口。字据第七次天下普查，天下城区中，11.9%的住户合适这一特征。

第三步：预备城中村常住东说念主口东说念主均居住面积

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预备步履，分别预备两类住户的东说念主均居住面积。

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对于第一类住户（腹地住户），假设其东说念主均住户面积为天下城市平均水平。字据七普数据，城市家庭户东说念主均住房建筑面积为35.73平淡米。

对于第二类住户（外地住户，房钱低廉）。假设其东说念主均住房建筑面积属于较低水平。字据七普数据，天下城市中东说念主均住房建筑面积低于19平米的家庭户比例达到17%（预备步履：将东说念主均住房面积8平米及以下、9-12平、13-16平、17-19平这四档家庭户相加），天下城市中扫数租客（租出廉租房/公租房、租出其他住房）占比为25.6%。假设租客（非公租房租客）扫数为东说念主均住房建筑面积低于19平米的家庭户，则不错预备出租客的东说念主均建筑面积梗概在14.6平左右（东说念主均住房建筑面积低于19平的家庭户分为四档，8平米及以下、9-12平、13-16平、17-19平，每一档取区间上限，加权平均）。

第四步：预备最终成果

城中村住户居住面积= 2.1亿东说念主*10.1%(腹地住户，自建住房)*35.7（东说念主均住房建筑面积）+2.1亿东说念主*11.9%（外来住户，低房钱）*14.6（东说念主均住房建筑面积）= 11.2亿平。

假设分十年（2023-2032年）完成扫数的城中村的校正，则每年校正的体量可能有1.12亿平左右。要是速率加速，举例分5年完成，则每年校正的体量可能有2.24亿平米。

（三）与棚改、旧改、租出的比拟

从对投资的拉动来看，大于旧改，与保险性租出住房的参加接近，远小于棚改的投资体量。

1）棚改，2015-2018年，每年完成校正均在600万套以上。研究到棚户触及货币化安置，假设每户住户因校正而新购房一套住房，每套住房100平米，则2015-2018年拉动地产销售6亿平米。对于投资拉动，参考住建部数据，2018年完成投资1.74万亿元。

2）旧改，参考咱们之前的测算，每户校正资金2万元左右。则岑岭期2021年触及住户965万户，对应2021年投资1930亿左右。参见申报《【华创宏不雅】稳增长下，“旧改”的变与不变——扩内需系列五》。

3）保险性租出住房，字据国度统计局的数据，2022年天下保险性租出住房开工拓荒和筹集265万套（十四五40城主义为650万套）。假设扫数通过新建筹集，参考咱们之前的测算，假设每套按70平（租出住房要求是小户型），建安投资按3500元/平，则2022年投资6500亿左右。参见申报《【华创宏不雅】保险性租出住房对地产投资的拉动有多大？——每周经济不雅察第44期》。

4）城中村校正，按照上述估算，假设每年校正1.12亿-2.24亿平，假设校正为拆后重建（若雷同老旧小区，则体量较小）。建安投资一样按3500元/平，则对应每年投资在3920-7840亿左右。（注：此处未研究拆迁赔偿、容积率培植以及城中村非住宅区的校正）。

二、城中村校正的堵点分析

（一）校正触及的参加周期或较长

字据广州日报7月3日的报说念《审批全经由优化城中村校正提速》，“当今广州已完工的全面校正城中村名目多为2010年左右批复，批后践诺周期平均5.5年，在同期房地产阛阓上行且践诺周期可控的条件下，参与践诺校正的开发企业积极性较高。如今，在建城中村的批后践诺周期平均已跳跃7年，跟着周期加长，村民临迁、融资利息等成本不时推高，或导致名目因资金穷乏激动结巴。”

（二）校正触及的资金筹措技艺或较长

字据7月21日国常会，“多渠说念筹措校正资金，……饱读吹和因循民间本钱参与，力争发展各式新业态，达成可握续运营。”并未说起加大财政或金融的支拨，这或意味着资金筹措技艺或较长。

举例字据中国筹谋报6月24日报说念《广州城市更新拟投资2000亿元片区旧改提速》，“2021年，广州曾密集发布多个旧改名目公开招商的公告，数目跳跃10个。但就在2021年8月，住建部发布《对于在践诺城市更新行为中驻扎大拆大建问题的告知》，加之受阛阓环境影响，房企流动性出现垂死，广州多个旧改名目进入‘就寝期’。”

此前棚改、旧改、保险性租出住房，国常会均有说起财政或金融的因循。

1）棚改：2015年6月17日，国常会，“加大政府参加，农村危房校正扶助由县级财政径直披发到户，激动棚改货币化安置，推动市县政府购买棚改就业比肩入财政预算，对存在缺口的，可照章由省级政府代发地点政府债券赐与因循。”

2）旧改：2020年4月14日，国常会，“设置政府与住户、社会力量合理共担校正资金的机制，中央财政给予扶助，地点政府专项债给予歪斜，饱读吹社会本钱参与校正运营。”

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3）保险性租出住房：2021年6月18日，国常会，“落实城市政府主体职守，饱读吹阛阓力量参与，加强金融因循……住房租出企业向个东说念主出租住房适用绵薄计税步履，按照5%征收率减按1.5%交纳升值税……”。

（三）校正或靠近一定的拆、建、搬迁、收益的不竭

字据2021年8月30日住建部的发文《住房和城乡拓荒部对于在践诺城市更新行为中驻扎大拆大建问题的告知》，“1）严格欺压大范围消逝。原则上城市更新单位（片区）或名目内消逝建筑面积不应大于近况总建筑面积的20%。2）严格欺压大范围增建。原则上城市更新单位（片区）或名目内拆建比不应大于2。3）严格欺压大范围搬迁。城市更新单位（片区）或名目住户当场、就近安置率不宜低于50%。4）确保住房租出阛阓供需巩固。不短技艺、大范围拆迁城中村等城市连片旧区，驻扎出现住房租出阛阓供需失衡加从头市民、低收入结巴民众租房结巴。同步作念好保险性租出住房拓荒，统筹处分新市民、低收入结巴民众等要点群体租出住房问题，城市住房房钱年度涨幅不跳跃5%。”

本文作家：张瑜S0360518090001、陆银波香港六合彩体育，起原：华创证券 (ID:Open_Mind_27)，原文标题：《【华创宏不雅·张瑜团队】城中村校正：体量估算与堵点分析——每周经济不雅察第29期》

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